Sortir l’immobilier de l’entreprise lors d’un projet de cession-reprise…

Lorsqu’une entreprise est propriétaire d’un immeuble et qu’un projet de cession de cette entreprise est envisagé, il n’est pas rare que les parties souhaitent sortir l’immeuble de l’actif de cette entreprise.

En effet, séparer l’immobilier de l’entreprise prépare et facilite la vente : côté acheteur, cette opération permet une meilleure évaluation de l’entreprise et facilite le financement d’acquisition ; côté vendeur, elle lui permet de continuer à jouir de l’immeuble à des fins patrimoniales ou professionnelles.

Le coût de cette sortie peut néanmoins se révéler prohibitif, tant du point de vue financier puisqu’il faut financer l’acquisition de l’immeuble, que du point de vue fiscal, surtout si l’immeuble est totalement amorti, compte tenu notamment des modalités de taxation des plus-values immobilières qui diffèrent selon que l’entreprise relève du régime de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés (I).
Quelles solutions s’offrent au cédant pour en limiter le coût ? (II)
Quelles solutions s'offrent à l’acquéreur ? (III)
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I. LA FISCALITE DE LA SORTIE DE L'IMMEUBLE

Il convient ici de distinguer selon le régime fiscal de l’entreprise.

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements constatés au jour de la cession et à long terme pour le surplus. Or les plus-values à court terme font partie du bénéfice imposable au taux de droit commun et les plus-values à long terme sont imposables au taux forfaitaire de 19% après application d’un abattement entraînant une exonération totale au bout de 15 ans . La plus-value imposable est également soumise aux contributions sociales au taux de 12,3% (le projet de loi de finance rectificative qui sera proposé en septembre prévoit un relèvement de ce taux à 13,5%). On comprend alors le caractère prohibitif de la sortie d’un actif totalement amorti, sauf pour les petites entreprises entrant dans le champ d’application de l’exonération d’impôt sur les plus-values en fonction des recettes .

Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est comprise dans le résultat imposable au taux normal de l’impôt sur les sociétés (33 1/3 % voire 15 % sur les premiers 38 120 € de bénéfice pour les PME réalisant un CA HT inférieur à 7 630 000 €).
Si les associés veulent percevoir ce prix de cession (diminué de l’IS), la société devra procéder à une distribution de dividendes et les associés supporteront l’impôt sur le revenu en conséquence.

A titre de comparaison, la situation du particulier cédant un immeuble dans le cadre de son patrimoine privé était jusqu’au 24 août dernier plus favorable compte tenu de l’abattement conduisant à effacer toute plus-value imposable au terme d’une période de détention de 15 ans. Malheureusement, à compter du 24 août 2011, l’abattement est supprimé et la plus-value immobilière est taxée au taux de 19% auquel s’ajoutent les contributions sociales, pour l’instant fixées au taux de 12,3% (le projet de loi de finance rectificative prévoit une augmentation du taux à 13,5%) .

Nous examinerons le cas où le cédant souhaite conserver le patrimoine immobilier (II) et le cas où il cède son entreprise avec l’immeuble (III), à charge pour l’acquéreur de séparer l’immeuble de l’exploitation s’il le souhaite.


II - LE CEDANT CONSERVE L'IMMEUBLE.

Dans un contexte de cession, il lui sera nécessaire de sortir l’immeuble de l’exploitation préalablement à l’opération.

Aucune solution ne permet d’échapper à l’impôt sur la plus-value, quel que soit le régime fiscal de l’entreprise cédée (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Si la société dispose de déficits fiscaux, le coût de cette imposition sera allégé .

Des solutions existent en revanche pour éviter au cédant de supporter le coût d’acquisition de l’immeuble.

A - Une fausse bonne idée : la sortie de l’immeuble sous forme de distribution de dividendes ou de réduction de capital

L’idée consiste à attribuer l’immeuble à un associé, soit dans le cadre d’une réduction de capital, soit dans le cadre d’une distribution de dividendes.

Lorsque l’attribution est réalisée sous forme de dividende, ce dividende est payé non pas en numéraire mais en nature sous forme d’immeuble.

Lorsque l’attribution est réalisée dans le cadre d’une réduction de capital, l’associé bénéficiaire reçoit l’immeuble en contrepartie de l’annulation de ses titres.

Ces deux solutions supposent l’existence de réserves suffisantes au sein de la société attributrice, à défaut de quoi, elle ne peut être mise en œuvre.

Si la solution peut se révéler avantageuse au regard des droits d’enregistrement, le transfert échappant à l’application des droits au taux de 5,09 % , elle ne présente en revanche aucun intérêt pour l’imposition de la plus-value dont le régime est strictement identique à celui de la vente de l’immeuble, dont on a relevé ci-dessus le caractère prohibitif dans la plupart des cas.

De plus, l’associé recevant l’immeuble sera imposé au titre des revenus distribués sur le dividende reçu ou sur la valeur des titres annulés diminué du montant des apports en cas de réduction de capital. Il en résulte un coût supplémentaire sauf si l’associé est une société à l’IS bénéficiant du régime mère-fille où si l’associé réside à l’étranger.


L’intérêt principal de ce schéma consiste à permettre à l’associé bénéficiaire de « récupérer » l’immeuble sans avoir à en financer le coût total, sa contribution financière étant limitée au montant de l’impôt au titre des revenus distribués dont le montant serait grosso modo égal à l’impôt sur le revenu appliqué à la valeur vénale de l’immeuble diminuée de l’abattement de 40 % (ou alors à 19% x valeur vénale si le contribuable choisit le taux forfaitaire), auquel s’ajoutent les contributions sociales (12,3% / 13,5 %) sur la valeur vénale de l’immeuble.

Avantages : droits d’enregistrement réduits ; l’associé qui souhaite acquérir l’immeuble n’a pas besoin d’en financer le coût total (contrairement à l’hypothèse d’un achat pur et simple).

Inconvénients : coût fiscal très élevé, à la fois pour la société et pour l’associé attributaire.

B - Les idées « dangereuses » : apport-réduction et donation-réduction

1) l’apport-réduction

Cette technique permet de séparer l’immobilier avant la cession en logeant l’immeuble dans une autre structure soumise à l’IS.

Dans le schéma, les associés personnes physiques apportent leurs titres à une société soumise à l’IS en sursis d’imposition. Les titres, qui sont apportés à leur valeur vénale, sont ensuite annulés par réduction de capital de la société filiale en contrepartie de l’attribution à la société mère de l’actif immobilier.

Avantages : cette opération n’entraîne aucune taxation au titre des revenus mobiliers entre les mains des associés personnes physiques et permet d’isoler l’immeuble sans avoir à financer son acquisition.

Inconvénients : du point de vue de la société, elle n’a aucun effet sur l’imposition de la plus-value résultant du transfert de l’actif immobilier. Aussi séduisante que cette technique puisse paraître, du point de vue des associés personnes physiques, elle n’est néanmoins pas dépourvue de risque sur le terrain de l’abus de droit. Le risque sera d’autant plus élevé que le délai séparant l’apport de la réduction de capital sera court.

2) la donation-réduction

Cette technique qui repose sur la donation en nue-propriété des titres suivie d’une réduction de capital de la société propriétaire de l’immeuble, a les mêmes effets que la précédente ; elle permet de réduire la fiscalité de l’associé personne physique bénéficiaire de la donation, mais elle ne permet pas de limiter l’imposition de la plus-value au niveau de la société propriétaire de l’immeuble.

De plus, des incertitudes existent sur le traitement juridique et fiscal de la réduction de capital par annulation de titres démembrés.

Enfin, les modifications législatives sur le traitement fiscal des donations en nue-propriété rendent ce schéma moins attractif, sauf à conclure un pacte succession « Dutreil » qui permet une exonération partielle des droits de mutation lorsque les titres transmis sont grevés d’un engagement collectif d’une durée de deux ans et font l’objet d’un engagement individuel de conservation d’une durée de 4 ans de la part du donataire.

L’usage de cette technique sera donc réservé à des cas très particuliers.


C - Alternative raisonnable

Une solution consiste à apporter le fonds de commerce à une société soumise à l’IS qui sera ensuite cédée, et à conserver l’immeuble dans la structure initiale, qui elle, sera conservée.

Avantages : le cédant conserve l’immeuble sans avoir à en financer le coût.

Inconvénients : imposition de la plus-value sur le fonds de commerce sauf si la société apporteuse conserve les titres pendant trois ans. La société apporteuse change d’activité avec les conséquences fiscales en résultant (perte des déficits fiscaux, imposition immédiate du résultat d’exploitation ; possibilité d’échapper à l’imposition de la plus-value latente sur l’immeuble sous certaines conditions).

III - LE CEDANT CEDE SON ENTREPRISE AVEC L'IMMEUBLE : QUELLES SOLUTIONS S'OFFRENT A L'ACQUEREUR ?

A - Une idée simple mais coûteuse : céder l’immeuble à une SCI détenue par l’acquéreur

La société acquise supporte l’impôt sur la plus-value du fait de la cession de l’immeuble.

La SCI pourra s’endetter pour financer cette acquisition sur une durée plus longue (12 à 15 ans) que celle liée à un financement de LBO (6 à 7 ans). Le remboursement de la dette sera en principe possible grâce aux revenus tirés de la location de l’immeuble.

Sauf à ce que la SCI opte pour l’IS, la situation des associés de la SCI ne sera guère optimale. Ces derniers devront payer l’impôt sur le revenu à raison de leur quote-part dans les résultats de la SCI, au titre des revenus fonciers, alors qu’en contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu puisque la trésorerie de la SCI sert au remboursement de l’emprunt.

L’option pour l’IS permet d’éviter l’imposition directe entre les mains des associés et pourrait se révéler opportune lorsque le Repreneur acquiert l’immobilier pour y exploiter son activité au moins sur la durée de son LBO. Elle présente néanmoins un inconvénient majeur si les associés envisagent de céder l’immeuble à plus ou moins long terme.

Avantages : idée simple à mettre en œuvre ; possibilité de dissocier le financement de l’immeuble du financement de la cible.

Inconvénients : nécessité de prévoir le financement de l’acquisition de l’immeuble ; au plan fiscal, si la SCI est transparente, les associés doivent payer l’impôt sur des revenus dont ils n’ont pas la disposition ; si la SCI est à l’IS, le coût fiscal de la cession ultérieure de l’immeuble est élevé.

B - Une idée séduisante : le démembrement de propriété

Le principe consiste à transférer aux associés - ou à une SCI transparente constituée entre eux - la nue-propriété du patrimoine immobilier et à permettre à la société d’exploitation de disposer de l’usufruit temporaire de l’immeuble pour une durée ne pouvant excéder 30 ans.

Selon nous, cette technique ne permet pas d’échapper à la taxation de la plus-value sur la base de la totalité de la valeur de l’immeuble (alors que seule la nue-propriété serait transférée). Toutefois, la société qui conserve l’usufruit pourra déduire chaque année un amortissement calculé sur la durée de l’usufruit, ce qui revient à neutraliser cette plus-value à l’expiration de la durée d’amortissement.

Avantages : Pour les associés, l’avantage de cette solution consiste à leur faire supporter financièrement le coût de la seule nue-propriété, bien moins élevé que la valeur vénale de l’immeuble, et d’éviter le schéma classique de mise en location de l’immeuble professionnel avec les conséquences que cela emporte pour les associés qui supportent l’impôt sur des revenus dont ils n’ont pas la disposition. A l’expiration de la durée de l’usufruit, les associés seront pleinement propriétaires de l’immeuble sans le moindre coût supplémentaire .

Inconvénients : les associés ne percevant aucun revenu pendant la durée de l’usufruit, le financement de l’acquisition de la nue-propriété devra être réalisé sur fonds propres.

C - Alternatives

1) Le lease-back

Cette solution peut s’avérer intéressante si la société acquise dispose de déficits fiscaux permettant d’absorber l’impôt sur la plus-value et si elle a besoin de trésorerie immédiatement disponible, notamment pour être capable de contribuer au remboursement de la dette dans le cadre d’un LBO.

A noter que pour les opérations de lease-back réalisées jusqu’au 31 décembre 2012, il est possible d’opter pour un régime d’étalement permettant d’imposer le montant de la plus-value de cession de façon échelonnée sur la durée couverte par le contrat de crédit-bail, ou sur quinze ans si le contrat est conclu pour une durée supérieure.

2) L’apport de l’immeuble à une filiale

Il s’agirait « d’isoler » l’immeuble en l’apportant à une filiale à constituer. L’immeuble n’étant pas au plan fiscal considéré comme une branche autonome d’activité, la plus-value dégagée par l’apport sera imposée au sein de la société d’exploitation dans les conditions de droit commun.

Si la société apporteuse dispose de réserves suffisantes, il peut être envisagé de redistribuer les titres de la filiale dans laquelle se trouve l’immeuble aux associés de la société apporteuse, grâce à une distribution de dividendes payée non pas en numéraire, mais en titres de la filiale dans laquelle se trouve l’immeuble.

Cette redistribution emportant la taxation au titre des revenus mobiliers entre les mains des associés bénéficiaires, elle ne peut être valablement envisagée que si l’associé bénéficiaire est une société soumise à l’IS, ce qui sera généralement le cas lorsque l’acquisition est réalisée au moyen d’une holding de reprise.

Cette holding détiendra alors deux filiales, la société d’exploitation et la société propriétaire de l’immeuble.

Cette solution ne pourra néanmoins être envisagée que dans le cas où la valeur de l’immeuble est relativement faible, ou dans le cas où le montant de la dette finançant l’acquisition de la société d’exploitation n’est pas trop important, car elle a pour effet de puiser directement dans les réserves distribuables de la société d’exploitation.

3) Cession à une société de type réglementée

Dans l’hypothèse où l’acquéreur ne souhaite pas conserver l’immeuble, il est recommandé de céder celui-ci à une société civile de placement immobilier, à une filiale à 95 % au moins de SIIC ou de Sppicav, ou à une société cotée ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location (ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l'objet est identique) ou une société agréée par l'Autorité des marchés financiers qui a le même objet (SIIC ou SCPI par exemple).

La plus-value sera alors taxée à 19% si la cession intervient avant le 01/01/ 2012.


Des solutions existent donc pour limiter (mais non annuler) le coût global de sortie d’un actif immobilier de l’entreprise. Les frottements fiscaux ne sont cependant pas neutres : sauf le cas des petites entreprises, il n’est en général pas possible d’échapper à l’imposition de la plus-value sur l’immeuble. C’est pourquoi il est vivement conseillé de réfléchir en amont aux modalités d’acquisition du bien immobilier professionnel et d’éviter de loger celui-ci dans la société d’exploitation.

Sandrine HAGENBACH
Avocate Associée
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